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房地产市场运行的政策环境整体偏紧，聚焦房地产金融风险，“房住不炒”、“因城施策”要保持房地产市场稳定，楼市整体环境发生变化，可以追溯到2019年，主要还是因房地产市场泡沫化已经很明显了。当稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制发力时，偏偏遇上了突如其来的新冠疫情，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击。2020年房地产市场就开始持续下行，楼市环境发生根本性改变，人们购房的预期纷纷降低。真正让大家感叹的还是2021年，随着恒大暴雷的重磅消息传来，给房地产市场造成了一定的震荡冲击，引起了市场恐慌，这种恐慌直接影响到了人们购房的预期信心，造成了房企销售回款困难，资金链紧张导致停工停产的发生，开发商屡屡暴雷又再加重人们持币观望的情绪，形成了恶性循环。
在这样的大背景下，调控政策陆续的优化调整，宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策也更加灵活。房地产市场经过3年的动荡，行业系统性风险已经部分得到了化解，没有出现向更大范围内扩散的趋势。2022年四季度疫情管控放开之后，房地产市场触底复苏的态势已经开始显露。业内人士普遍认为，楼市已经开始走出降温区间，进而进入复苏和反弹阶段。近三年的购房需求被刻意压制，势必在市场环境向好时，迎来这些积压的购房需求释放。果不其然，2023年开年以来，连续11个月的下跌态势就终止了，部分城市房地产市场触底复苏的态势表现明显，从1-2月份房地产开发投资与销售数据来看，总体表现不错，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个。
特别是2月份，房价环比上涨城市大幅度增多，重点监测的70个城市中，一二三线城市无论是新房还是二手房，房价都实现了环比上涨或持平，整体涨幅为0.3%。其中，北京、上海、广州、深圳涨幅分别是0.2%、0.2%、0.3%、0.2%。天津、宁波、济南、昆明环比涨幅均为0.9%。而最让人们感到意外的则是广东湛江，以1.4%的涨幅位居所有城市之首。正因为房地产重回国民经济支柱产业，行业在深度调整之后，后续发展仍面临着各种不确定性，备受人们关注之际，湛江的楼市变化吸引力大家的眼球和关注。湛江作为广东省西南部一个地级市，在耀眼夺目的广州和深圳衬托下，显得有些寂寂无名。实际上，这并不是说湛江这座城市发展的不好。特别是近几年，湛江作为枢纽之城，城市建设和发展取得了很大的进展和提升。
凡是去过湛江的人，基本上都会去“湛江港”游览一番，有人说，湛江很像没有开发之前的三亚，也有人表示就像“简约版的威尼斯”，更多的人将其称之为“中国的小巴黎”。反正不管怎么定义或评价，湛江成为粤西地区一块炙手可热的投资宝地是毋庸置疑的了。随着湛江城市的扩容提质快速发展，城市面貌日新月异，进一步带动了房地产市场的发展。由于湛江这座城市人口基数大，城市化率低的基本面，所以，在房子的居住需求上还是有很大的空间。不过，最近几年湛江土地供应是偏少的，特别是在主城区更是如此，房地产开发的项目并不多。在这样的背景下，湛江的房地产市场一直处在稳定上涨的通道中。即便是在房地产大环境最低迷的时期，湛江房地产市场也有不错的成交量，反映出湛江楼市强大的韧劲。
当其他城市都在忙着出台各种宽松和利好的政策，来为房地产助力时，湛江楼市也同样的推出各种利好政策和措施。湛江首套房商贷首付下调至20%，四大行的首套房贷利率仅3.8%~3.9%，低首付、低利率进一步激发了购房者的热情。并且，湛江的房地产市场还呈现在供小于求的局面。可想而知，首付少、利率低，供需关系紧张，那么房价肯定是要上涨的。这也就是为何湛江楼市涨幅此次能领跑全国的主要原因，氛围已经到那了，“量价齐升”是必然的结果。据湛江购房网云数据中心统计，2月份湛江全市网签商品房4311套，网签面积46.67万平方米，网签面积环比上涨50.3%，同比上涨102.47%。这些数据甚至创下了湛江房地产史上有记录以来，同月中第二高的成绩。而湛江楼市的发展势头仍在持续着，预计湛江的房地产市场还会有一轮回升。
从当前的房地产市场表现来讲，3月份时间也已过半，部分城市3月份确实出现了“小阳春”行情，久违地迎来了热度不减的看房场面。不过，这些城市数量并不多，而且，基本上都是一二线城市或热点城市。而大部分城市则整体成交总量全线回调，各能级城市成交指数全线回落，很多城市去化率降至45%。由此可见，城市之间的分化情况或更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。这似乎也成为了一种不可逆的趋势，房地产市场何时能够真正的走出低谷，还是要看人们的置业信心和收入预期的恢复情况。虽说，房地产整体仍需依赖宏观经济基本面的修复，但还是要清醒认识到这一点，而楼市回暖的态势更应该去呵护，而不是走捷径或盲目鼓吹就能达到的。
最后，再回到文章的主题上来，虽说当前楼市企稳回暖的态势明显，但是，就像湛江楼市环境的毕竟是极少数的。大部分城市仍然处于起步阶段，对于有购房需求的人来说，是否迎来买房上车的良机，仍不能过早下结论。说起买房这件事，还是根据自己的实际需求，尤其是刚性需求或改善型住房，有经济基础和承受能力，这两年不失为一个合适的买房时机。
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